Passalacqua: post di Mario Spezia su veramente.org

Tratto da Veramente.org: "Passalacqua, chi offre di più?" di Mario Spezia, 10/07/2011
La vera storia della trasformazione delle caserme Santa Marta e Passalacqua in terreni edificabili venduti a 220,00 euro al mq.

Legenda figura:
A: Housing sociale; B-C: Residenziale; D: Servizi di quartiere; E: Commerciale, direzionale; F: Residenza universitaria; G: Centro commerciale

Una storia che parte da lontano e che ha visto impegnate diverse amministrazioni fino al definitivo passaggio della proprietà delle ex caserme dal demanio militare al Comune di Verona.

GIUNTA ZANOTTO

Nel 2007 Zanotto presentò un “bando di concorso per l’individuazione del progettista del master plan per l’area delle ex caserme Santa Marta e Passalacqua”

Il piano prevedeva una serie di indirizzi che tenevano conto delle diverse e complesse esigenze di recupero e di riprogettazione di un’area che doveva cambiare destinazione ed integrarsi con il quartiere di Veronetta e con l’università. Si doveva tener conto del “Piano di gestione dell’Unesco”, delle direttive del P.A.Q.E., del nuovo PAT, della creazione di un sistema di trasporto pubblico di massa.

Risultò vincitore la proposta dell’architetto Alberto Ferlenga, che così presentava il suo lavoro: “ Il progetto si pone il compito di valorizzare sia l’aspetto documentario legato agli usi storici sia le possibilità relazionali che possono essere connesse alle nuove funzioni”.

GIUNTA TOSI

La Giunta Tosi nel 2009 mette in soffitta il concorso indetto da Zanotto e il progetto di Ferlenga e riparte da zero con un piano completamente diverso.

Il Comune di Verona, anziché gestire l’operazione in prima persona come ente pubblico, decide di affidare la gestione di tutta l’operazione all’Agec (Azienda Gestione Edifici Comunali del Comune di Verona), che è una azienda privata controllata dal Comune. Questo passaggio è fondamentale per capire molti passaggi successivi.

Con questa operazione si bypassa il Consiglio Comunale e si spostano tutte le decisioni nel chiuso degli uffici di una azienda privata che non ha bisogno dell’avvallo di nessun organo democratico.

AGEC

Il 15.12.2008 la Giunta Tosi affida ad Agec la gestione completa dell’operazione.
Il 16.12.2008 Il Consiglio direttivo Agec approva la Procedura ad evidenza pubblica.
Il 16.12.2008 l’Ing. Tartaglia firma la perizia giurata
Il 17.12.2008 Il Direttore Agec firma la Procedura ad evidenza pubblica.
Il 19.12.2008 Agec avvia la procedura ad evidenza pubblica mediante pubblicazione di apposito bando.
La stessa Agec sceglierà la ditta contraente e quindi la soluzione progettuale e urbanistica giudicata migliore. Nel bando è chiaramente specificato “il concorso è valido anche nel caso di presentazione di una sola offerta”, come a rimarcare che non si punta assolutamente ad un vero concorso. La commissione giudicatrice, nominata dall’Agec, “procederà poi, in seduta segreta, alla valutazione della parte qualitativa dell’offerta contenuta negli elaborati”.

Ma a decidere il vincitore della gara non saranno la qualità del progetto o altre quisquiglie del genere, bensì “l’offerta economica”.
E qui sta il nocciolo della questione.

L’OFFERTA ECONOMICA

“Il programma prevede la cessione a titolo oneroso all’operatore privato delle seguenti aree ed immobili di proprietà comunale compresi nel comparto e precisamente B-C-E-G “.

In due parole: Il comune, attraverso Agec, vende all’operatore privato alcune porzioni di terreni resi edificabili per una cifra che andrà all’asta.

Si tratta prima di tutto di precisare la base d’asta, cioè la cifra minima richiesta, sulla quale ogni concorrente farà il proprio rialzo.

Vengono messi in vendita le superfici degli ambiti B-C-G, che daranno 87.600 mc a € 220,00 al mq e la superfice dell’ambito E, che darà 21.600 mc a € 265,00 al mq. Sommando e arrotondando si arriva ad un importo di 25 milioni di euro, che l’impresa vincitrice dovrà corrispondere al Comune in opere descritte nel bando e cioè nel recupero di tutta l’area interessata dall’intervento. La differenza fra i due prezzi è data dal fatto che la zona E, prospicente il Polo Universitario ha un valore commerciale più alto rispetto alle zone B-C-G che corrono parallele a via Campofiore e via Bonomi.

Come e da chi vengono determinati i due valori dei terreni?
L’ing. Sandro Tartaglia, direttore generale di Agec, con una perizia giurata determina gli importi dei terreni in base ad una perizia del 2003 relativa ad un terreno di proprietà comunale tra via Erice e via Taormina (Borgo Nuovo) e ad un’altra perizia del 2005 relativa al Fondo Fragose nel quartiere di San Michele. (Perizia giurata del 16.12.2008 depositata presso il tribunale di Verona).

Anche chi non è del mestiere si rende conto che la valutazione è decisamente bassa e che San Michele e Borgo nuovo non hanno niente a che fare con una zona del centro storico a ridosso dell’università e dei parchi delle mura. Che fine avrà fatto la differenza tra l’importo stimato e l’importo reale di questi terreni? Di questo magari si potrebbero occupare Il dott. Schinaia o qualche bravo giornalista.

Un altro elemento molto interessante di questa particolare procedura di affidamento è dato dal fatto che l’impresa vincitrice dovrà corrispondere l’importo di 25 milioni di euro in opere computate “in base al vigente prezziario comunale”, notoriamente sottostimato e aggiornato solo al 2002.
Vale quanto sopra, relativamente al danno che la collettività potrebbe subire per una sottostima del valore delle opere. Infatti vige un principio generale che obbliga le amministrazioni pubbliche a porre a base di una gara progetti adeguatamente stimati secondo i prezzi di mercato.

IL VINCITORE

Il 9.3.2009 Agec sceglie il partner privato che affiancherà Agec e Comune di Verona nella concreta attuazione del “complesso delle ex caserme di Santa Marta e Passalacqua”.
Sarà un’ATI (Associazione Temporanea di Imprese) composta da Sarmar srl, Co.Ve.Co., Aiteco, Coop. San Michele di cui Sarmar è mandataria.
La ditta SEESTE BAU, che viene esclusa, richiede copia integrale dell’offerta delle concorrenti ATI Val d’Adige e Ati Sarmar.

VINCOLI

- Il vincolo imposto dalla Soprintendenza nel 2004 per tutti fabbricati di oltre 50 anni viene annullato.

- Il vincolo cimiteriale viene annullato.

- Il vincolo derivante dalla variante 33 al PRG, che sottopone l’intero ambito al piano particolareggiato, viene annullato.

Chi stabilisce che questi vincoli non abbiano alcun valore?

L’ing. Sandro Tartaglia, direttore generale Agec, nella sua Perizia Giurata del 2008!

L’ing. Tartaglia è contemporaneamente: direttore Agec, relatore della perizia giurata, rappresentante della Soprintendenza e del consiglio comunale relativamente alle decisioni di loro competenza. Evidentemente il conflitto di interessi non esiste più.

FINANZIAMENTO REGIONALE

C’è ancora una questione, che per comodità affrontiamo alla fine, ma che nella realtà ha costituito il gancio iniziale di tutta l’operazione.

La Regione Veneto, con una delibera del 22.07.2008, indice un bando di concorso relativo ad un “Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile”. Questo bando prevede una disponibilità di 22 milioni di euro per tutta la Regione. Si tratta di un finanziamento destinato all’Housing Sociale, cioè a “residenze destinate a locazione con canone agevolato o sovvenzionato”.
L’Agec, cioè l’azienda comunale che si occupa della gestione case comunali, partecipa al bando e promette di portare a casa 10 milioni di euro, quasi il 50% dell’importo totale. Nessuno capisce come la Regione possa concedere a Verona quasi il 50€% del finanziamento, tenuto anche conto che 4 milioni saranno riservati a comuni con meno di 15.000 abitanti

Comunque l’Agec, in forza della partecipazione a questo bando e in base a valutazioni di convenienza politica, diventa la fiduciaria del Comune di Verona per tutta l’operazione, ma diventa anche una zavorra che potrebbe rivelarsi esiziale. Infatti una delle clausole del contratto prevede che la “validità dello stesso sia condizionata al conseguimento del finanziamento regionale”. In altre parole la mancata erogazione del finanziamento rimetterà in discussione il contratto tra Agec, Comune, Sarmar.

I NUMERI

Ora entriamo nei dettagli dell’operazione.

L’area interessata al recupero delle due caserme ha una estensione di 200.000 mq.

Le zone A-B-C, che saranno utilizzate per il residenziale, occupano 25.597 mq e produrranno 93.000 mc di nuove costruzioni.

Le zone E-G, che hanno funzione direzionale/polifunzionale, occupano una superficie di 5.594 mq e produrranno 31.000 mc di nuove costruzioni.

La zona F, destinata a residenza universitaria, occupa 3.224 mq e darà 10.000 mc di nuove costruzioni.

La zona D, destinata a servizi del quartiere, occupa 4.645 mq e produrrà 18.540 mc di costruzione, cubatura equivalente all’edificio attuale che verrà demolito .

Siamo a 39.060 mq di superfice impegnati, ma mancano ancora: la superfice utilizzata per i parcheggi e tutta la superfice occupata dall’ex panificio e dai due silos che formavano il nucleo della caserma austriaca Santa Marta.

Se sommiamo i mq di queste due ultime voci ai 39.060 precedenti, arriviamo sicuramente a 60.000 mq di superfice occupata a vario titolo da edifici o da pertinenze dei fabbricati.

Che conti fa l’assessore Giacino, quando sostiene nelle sue numerosissime conferenze stampa che l’intervento prevede una superfice adibita a parco di 183.921 mq?

200.000 mq totali meno 60.000 mq interessati da edificazioni varie danno una differenza di 140.000 mq, metro più metro meno, a meno che non si considerino come superfice adibita a parco anche le strade fra gli edifici, i parcheggi, il verde di pertinenza dei singoli caseggiati.

In realtà la superfice destinata a Parco non supera i 140.000 mq e passa così da una percentuale del 91,5% (secondo i calcoli di Giacino) ad una percentuale del 70% (secondo i calcoli nostri).

Sugli ambiti B-C-E-G, quelli cioè che vengono ceduti alla Sarmar, si potranno costruire 109.200 mc di nuova edificazione residenziale, direzionale, polifunzionale.
In altre parole: appartamenti, affittacamere, ristoranti, B&B, appartamenti ammobiliati, appartamenti per turisti, residences, ostelli, foresterie, case religiose, centri studi, pubblici esercizi, agenzie, circoli, uffici, garages, posti macchina, ecc.

Agli esperti il calcolo del gruzzolo che ne potrà ricavare la Sarmar, se riuscirà a vendere tutta questa merce.

CONSIDERAZIONI FINALI

A questo punto il contratto prevede che l’operatore privato, vale a dire la Sarmar, proceda alla “preparazione del progetto preliminare, definitivo ed esecutivo per tutte le opere, per ottenere la preventiva approvazione, per ogni fase, da parte di Agec e del comune, ai quali spetta l’individuazione delle priorità nella loro esecuzione”.

Spetta all’operatore privato la scelta dei tecnici e dei professionisti che prepareranno e realizzeranno il progetto. Potrebbero tranquillamente essere i tecnici dell’impresa, basta che siano in possesso dei titoli richiesti.

All’Agec spetta il compito “di sorveglianza sull’andamento dell’intero intervento e per tale prestazione Sarmar dovrà corrispondere ad Agec la percentuale del 2% sull’importo offerto”.

Tutto fatto in casa, senza interferenze esterne e controlli da parte di enti terzi.

Un piccolo esempio per capirci meglio: nella vicenda del taglio degli alberi abbiamo assistito, nel giro di una settimana, a dei cambiamenti davvero sorprendenti.
Dapprima andavano tagliati tutti, poi quasi tutti, alla fine pochissimi.
Come è possibile?
Semplice: non esiste nessun progetto definitivo e probabilmente non ci sarà mai. Si andrà avanti alle giornata, con continui cambiamenti del programma e del progetto, dato che, alla fin fine, del “Piano urbanistico di iniziativa pubblica(???) per la realizzazione del programma complesso ex caserme Santa Marta e Passalacqua” non importa niente a nessuno.

Quel che conta davvero è “il programma di riqualificazione urbana per alloggi”, le case.